Monthly Archives: 9月 2016

  • 第8回 【原則の5つ目は、入居者の満足度アップ(後半)】
  • シリーズ【空室に悩む大家さんが満室にして収入アップする5つの原則】


    29年間自主管理で 『通算入居稼働率97.3%』 の空室対策5つの原則を公開しています。

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    第8回【空室に悩む大家さんが満室経営して収入アップする5つの原則】

    みなさんこんにちは

    エス・アイ・プランの内山です。

    【空室に悩む大家さんが満室経営して収入アップする5つの原則】

    今回の動画は8回目です。

    この動画ではお金をかけない賃貸アパート・マンションの空室対策についてお話しています。

    「空室対策のワンポイント動画」を、毎回3分~5分程度にまとめてお話して行きます。

     

    私が提唱する5つの原則の⑤つ目をお伝えします。

    5つの原則の⑤つ目とは

    原則の⑤:入居者の満足度アップ  —- 後半

     

    前回の動画で入居者の満足度アップの一部をお話しました。

    今回は続きをお話します。

    たとえば、入居5年目とか10年目に設備のプレゼントをすることです。

    以前10年目の方に全室の畳の表替え、他には襖全部張り替えなんてしました。ね。

    これって、こちらにも結構メリットがあります。

    10年入居された方の部屋の中って結構痛んでいます。

    その時、室内をチェックする口実ができます。

    長く住んでいると入居者の過失で壊したり、調子が悪いのをそのままにしているなんて良くあるんですね。

    でも、その時に「ついでに修理しましょう」と言えば恩義を感じてくれます。

    その時にこの様に言うのがミソです。

    ○○さんには、

    「長く住んでもらっていますし、今後も長く丁寧に住んでもらいたいので良いですよ、でももし今後は調子が悪くなったら早めに声をかけて下さいね」と言うのです。

     

    それ以外では、

    そろそろ、この様な設備をつけるべきだなと思った物は速やかに交換してきました。

     

    例えば、

    インターホンをテレビドアホンに変えたり

    トイレの便座をウォッシュレットに交換しています。大家である私のサービスです。

    入居者の中には建築後ずっと28年以上住んでいる方もいますし、当然と思っています。

    但し、設備の交換は一度にしないほうがよいです。

    人はいい物には直ぐ慣れてしまいます。

     

    ですから、

    この大家さん「いろいろ気を使ってくれている」と普段から思われていることがポイントです。

    あなたがこれらの事を勿体無いと思うのでしたら、今後は少し意識を変える必要があると思います。

    私は大きなお金をかけるより小さな修繕や改善を小まめにします。

    その方が税務上も有利です。

     

    原則の⑤つ目の

    「入居者の満足度アップ」を

    いうお話をしました。

     

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    では、今回はこれで終わります。

    ありがとうございました。

  • 第7回 【原則の5つ目は、入居者の満足度アップ(前半)】
  • シリーズ【空室に悩む大家さんが満室にして収入アップする5つの原則】


    29年間自主管理で 『通算入居稼働率97.3%』 の空室対策5つの原則を公開しています。

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    第7回【空室に悩む大家さんが満室経営して収入アップする5つの原則】

    みなさんこんにちは

    エス・アイ・プランの内山です。

    【空室に悩む大家さんが満室経営して収入アップする5つの原則】

    今回の動画は7回目です。

    この動画ではお金をかけない賃貸アパート・マンションの空室対策についてお話しています。

    「空室対策のワンポイント動画」を、毎回3分~5分程度にまとめてお話して行きます。

     

    私が提唱する5つの原則の⑤つ目をお伝えします。

    5つの原則の⑤つ目とは

    原則の⑤:入居者の満足度アップ — 前半

     

    「攻撃は最大の防御なり」と言うことわざがあります。が、

    正にアパート経営でも言えます。

    今居る入居者を退去させないという事です。

     

    一般的に退去する理由として

    一番多いのが、

    会社員の転勤だと思います。

    これは正直仕方ないと思います。

    大手企業であれば当然ですし、中小企業さんや地元の金融機関でも結構あります。

    それ以外では、家を建てるのが夢だったので、「家を建てました」とか、「マンションを買いました」などですね。

    これからは、

    親の介護で実家に帰ります。

    あるいは

    子供が「同居しよう」と言ってくれました

    その様な退去者も出てくると思います。

    ここで私がお話ししたいのは、それ以外の退去者を防ぐ方法です。

    ご存知の様に、今は賃貸住宅に入居するのにハードルがぐんと低くなっています。

     

    昔は契約時に敷金を預かるのが常識でした。

    しかし今はゼロゼロ物件と言われるように、敷金0円、礼金0円が常識になりつつあります。

    テレビであれだけ宣伝されたら

    「え、敷金がいるのですか?」と言われる様に、今後はなると思います。

    また、一部ではフリーレントと言われるようなサービスも見受けられます。

     

    これは入居後1ヶ月から数か月分の家賃を無料にするサービスです。

    言い方を買えれば、家賃数ヶ月分のお金をくれるという事ですよね。

    そのお金で引越し代がまかなえる可能性もありえます。

    つまり、

    住み替えるのに、ほとんどお金が要らなくなったと言えます。

    もし、あなたのアパートの入居者が、普段から「何となくここ嫌だな」と感じていたら、今後は簡単に引越しされてしまうという事です。

    つまり、今入居されている方の心理を微妙に感じ取る必要があります。

     

    他には、家賃以外の余分なお金がかかる時ですね。

    先日も大手メーカーのアパートに住んでいる方が私のマンションに入居されました。

    引越しされた理由は、2年目の更新料がかかるから嫌と言う事でした

    たぶん、数万円だと思います。

     

    あなたが車をお持ちなら、2年ごとの車検、結構頭が痛いのではないでしょうか?

    車検を理由に車を買い換える人多いですよね。

    賃貸住宅に住んでいる人も同じように考えるようになります。

     

    私は今まで

    更新料を一度も頂いたことありません。

    自主管理ですので、書類を作ったり声を掛けるのも正直めんどうです。

    私は入居されている方の名前と顔、生活状況がある程度把握出来ています。

    生活に余裕のある人なんていません。

    家賃をしっかり頂いているのですから、それで充分と私は思っています。

    入居者の満足度アップですが、私はそれ以外でも色々と工夫しています。

    次回そのお話をします。

    原則の⑤つ目の

    「入居者の満足度アップ」と

    いうお話をしました。

     

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    では、今回はこれで終わります。

    ありがとうございました。

  • 第6回 【原則の4つ目は、内見者の成約率アップ】
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    29年間自主管理で 『通算入居稼働率97.3%』 の空室対策5つの原則を公開しています。

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    第6回【空室に悩む大家さんが満室経営して収入アップする5つの原則】

    みなさんこんにちは

    エス・アイ・プランの内山です。

    【空室に悩む大家さんが満室経営して収入アップする5つの原則】

    今回の動画は6回目です。

    この動画ではお金をかけない賃貸アパート・マンションの空室対策についてお話しています。

    「空室対策のワンポイント動画」を、毎回3分~5分程度にまとめてお話して行きます。

     

    私が提唱する5つの原則の④つ目をお伝えします。

    5つの原則の④つ目とは

    原則の④:内見者の成約率アップ

     

    この成約率アップの肝は大家さんである、あなたと不動産会社の担当者の連携が重要です。

    一般的に内見者はHPを見て気に入った情報を2~3件持って不動産会社に行きます。

    この時、あなたの建物が入っているかどうかと言うことがポイントになります。

     

    仮に、入っていなくても大丈夫です。

    原則の3つ目にお話した「不動産会社と信頼関係が出来ていれば」の話です。

    もっと言えばあなたが、不動産会社の社員に好かれていればベストです。

    お客様の条件が少しくらい合わなくても、あなたの物件を提案してくれる可能性があります。

     

    それには、あなたとあなたの建物が普段から担当者の頭の片隅にあるという事がポイントです。

     

    さて、

    内見者が不動産会社に案内されて、室内を見たとします。

    室内を見てそこそこ気に入った内見者でも、

    その場で決断する人は、そうそういないと思います。

    ひょっとすると、他の物件を見るついでに寄ったのかも分かりません

    あるいは意図的に、

    「他にも気になっている物件があるので少し考えさせて下さい」と言うかもしれません。

     

    ですから、この時

    あなたの物件を案内した担当者がどの様に、内見者の背中を押してくれるかという事です。

    また、複数の物件を見た後も重要です。

    もっと言うと仕掛けが必要です。

    複数の物件の案内する順番も大事になります。

    断っておきますが、別に内見者を騙すわけではありません。

     

    一般に行われている「営業スキル」です。

    この担当者がどの様にあなたのアパートの背中を押してくれるかがポイントです。

    つまり、あなたと不動産会社の信頼関係の上に成り立つと言う事です。

    要は不動産会社の社員に好かれなければ、始まりません。

     

    原則の④つ目の

    「内見者の成約率アップ」と

    いうお話をしました。

     

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    では、今回はこれで終わります。

    ありがとうございました。

  • 第5回 【原則の3つ目は、良い不動産会社と信頼関係を作る】
  • シリーズ【空室に悩む大家さんが満室にして収入アップする5つの原則】


    29年間自主管理で 『通算入居稼働率97.3%』 の空室対策5つの原則を公開しています。

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    第5回【空室に悩む大家さんが満室経営して収入アップする5つの原則】

    みなさんこんにちは

    エス・アイ・プランの内山です。

    【空室に悩む大家さんが満室経営して収入アップする5つの原則】

    今回の動画は5回目です。

    この動画ではお金をかけない賃貸アパート・マンションの空室対策についてお話しています。

    「空室対策のワンポイント動画」を、毎回3分~5分程度にまとめてお話して行きます。

     

    私が提唱する5つの原則の③つ目をお伝えします。

    5つの原則の③つ目とは

    原則の③:不動産会社と信頼関係を作る

     

    原則の①つ目でイメージアップのお話をしましたね

    建物自体と大家さんであるあなたのイメージで、信頼関係が作れるかどうかが決まります。

    つまり、イメージが良い建物とイメージの良い大家さんだと不動産会社も好意を感じて前向きに動いてくれるという事です。

    好意を感じてくれれば、信頼も自然に生まれます。

    不動産会社の社員は面倒な大家さんとは付き合いたくないのです。

     

    どういう事かと言いますと、

    今日本に賃貸物件は有り余っています。

    くどいです。が、物件はたくさんあります。

    不動産会社は扱う物件が、ただ多ければ良いというわけではありません。

    入居者が決まりそうにない物件を取り扱っても面倒なだけです。

    事務処理の費用もバカになりません。

    不動産の広告宣伝には法律上の制限や面積・建物の構造など業者が必ず確認しなければいけない事がたくさんあります。

    それは不動産会社の義務です。

    大家さんからお聞きした事でも念のため、再調査することもあります。

    です。から、それらの手間をかけて案内しても

    入居が決まりにくい物件は敬遠されます。

     

    厳しい言い方をすれば、不動産会社の社員にとって、管理が良くない建物は扱いたくないのです。

    苦手だな、嫌だなと思っている大家さんと付き合わなくても良いのです。

     

    嫌われる大家さんを具体的にいいますと

    ・上から目線で話をする人

    ・空室を業者のせいにする人

    ・連絡が多く話が長い人

     

    あなたは不動産会社に「あなたとお付き合いすれば、自社に最短でメリットがある」と思ってもらう必要があります。

    別途に広告費を出して期間限定で集中的に入居のお願いする方法も、時には必要かも分かりません。

     

    でも、そもそもあなたに対してよいイメージを持っていないと、あなたの建物を紹介したいと思いません。

    人間は理屈では動きません。

    感情で動きます。

    この信頼関係を作るには、ある程度の期間とあなたの意識改革が必要です。

    大家さんであるあなたとあなたの建物が気に入れば、肝心な時に機転を利かせてくれます。

     

    この機転を利かせてくれるようになると、内見者の成約率アップに繋がります。

    原則の③つ目の

    「不動産会社と信頼関係を作る」と

    いうお話をしました。

     

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    では、今回はこれで終わります。

    ありがとうございました。

  • 第4回 【原則の2つ目は、良い不動産会社を選ぶ】
  • シリーズ【空室に悩む大家さんが満室にして収入アップする5つの原則】


    29年間自主管理で 『通算入居稼働率97.3%』 の空室対策5つの原則を公開しています。

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     第4回【空室に悩む大家さんが満室経営して収入アップする5つの原則】

    みなさんこんにちは

    エス・アイ・プランの内山です。

    【空室に悩む大家さんが満室経営して収入アップする5つの原則】

    今回の動画は4回目です。

    この動画ではお金をかけない賃貸アパート・マンションの空室対策についてお話しています。

    「空室対策のワンポイント動画」を、毎回3分~5分程度にまとめてお話して行きます。

     

    今回は第4回目です。

    私が提唱する5つの原則の②つ目をお伝えします。

    5つの原則の②つ目とは

    原則の②:良い不動産会社を選ぶです。

     

    私は自主管理で賃貸マンションの経営を始めて数年間、

    建物に近い不動産会社さんとお付合いしていました。

    今考えれば何となくです。

    年配の女性で世話好きな方です。

    その方が散歩の途中に私に会うと、「空室が出たらお願いします。」と小まめに声を掛けていただきました。

    私の建物のある地域の情報に非常に詳しく、世間話の好きの方でした。

    正確には区域と言うよりも学校の校区といったほうがよかかも分かりません

     

    しかし、空室の期間が少しづつ長くなった頃から

    お付き合いするのを止めました。

     

    皆さんの地域にもフリーペーパーあると思います。

    新聞の折込みや単独での配布ありますね

    ときどき不動産の特集やってます。

    例えば「賃貸物件特集」なんてありませんか?

     

    地域の不動産会社が自社の賃貸物件や売買物件を載せます。

    それぞれの会社の規模や知名度・物件数に比例して広告サイズ、枠の大きさが違います。

    私がお付き合いしていたその不動産会社さんは、個人の方でした。

    物件数が少ないので、枠のサイズも小さいので注意深く見ないと見落とすくらいだったのです。

     

    皆さんはどの様な不動産会社に入居のお願いをしていますか?

    もし、昔からの付き合いだから

    近所だから、あるいは建設会社の関連会社だから

    そういう理由でしたら一度見直した方が良いと思います。

     

    良い不動産会社であれば、安心して任せられます。

    今は事務管理や事務処理にも全てスピーディが求められます。

    逆にそうでない不動産会社は、何かと時間を取られます。

    例えば、1つの建物でどの部屋にも共通する基本的な事は、一度伝えておけば済むことですよね

    わかりきった事を電話で何度も聞かれたら、正直イライラします。

    事務管理が遅い、連絡が遅い、社員の営業スキルがない、あるいはインターネットに疎い、その様な不動産会社さんと付き合うのは考え直した方が良いと思います。

     

    ここで、私が考えている

    良い不動産会社を見分ける方法として、ポイントを取り上げます。

    何も大きな会社だとか、全国チェーン店である必要は無いと思います。

     

    例えば、地域密着型で

    HPが見やすい、検索しやすい、物件の特長を良く理解して適確にアピールしている。

    スマートフォンに対応しているのも、今では常識ですね

    店舗もそこそこ分かりやすい場所にあり、立ち寄りやすいと言うのも大事だと思います。

    あと、当然の事ですが、社員の接客態度が良いとか

    臨機応変に対応してくれる

    特に物件を担当する社員の不動産スキルがあることが大事です。

     

    営業の肝であるプレゼン力も必要ですね。

    HPを見て店舗を訪れた人を何パーセントの確率で契約まで持っていけるかが重要です。

    長い付き合いになることを考えれば、あなたとの相性が良さそうな人がいることも大事です。

     

    原則の②つ目の

    「良い不動産会社を選ぶ」をお話しました。

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    では、今回はこれで終わります。

    ありがとうございました。