入居が決まったら

満室経営について4回目。

満室経営を目指すなら、入居者を増やすための取り組みだけでなく、入居者に「ここに決めて良かった」と満足してもらうための取り組みも重要です。

私は、契約が決まったら、入居者の方がすぐに必要なものを準備しておくようにしています。

例えば、市報、ゴミカレンダー、(市の)ゴミ袋、トイレットペーパーに加え、入居ガイドブック、備え付けの電気機器等の取扱説明書等です。

入居ガイドブックには、ガス、水道、電気等の手続きの連絡先や緊急連絡先、ゴミ出しのルール、身近な公共施設や病院の住所・連絡先、お買い物に便利なマップなど、生活に必要な情報を整理して記載しています。

ウェルカムバスケット

日頃のちょっとした気遣いも重要です。

例えば、台風が接近しているのであれば、携帯にショートメールで洗濯物などベランダに出しているものへの注意を促したり、何か変化に気づいたときは、連絡するようにしています。

また、年に一度、年賀はがきも送るようにしています。

長く住んでもらっている人には、お礼という体裁で、設備の更新などを行うことがあります。経年劣化でいずれ更新が必要なものも、お礼という形で更新をすれば、入居者の方も喜んでくれます。

畳や襖の貼替も同じようにやるといいかと思います。入居後はどんな様子で部屋を使っているのか見えませんので、確認する良い機会にもなります。

入居ガイドブックの一部

内見の成約率を上げる事前準備

空き室対策について、3回目。

今回は成約率を上げるための事前準備について。

自身の物件に内見の予定がある場合は、しっかりと準備しておきたいところです。

私が必ずやっているのは、

 

事前に窓を開けて風を通しておく

特に夏は閉めたままだと、モワっとしますので、しっかり風を通しておきたいですね。

 

スリッパを用意しておいてあげる

私の物件は、ファミリータイプですので、夫婦用と子供用のスリッパを準備しておきます。

間取り図の拡大版とバインダーとスケール・ペン

既に持っている家具などが入るのかどうか、間取り図とスケールがあれば、その場で確認できます。メモもあれば完璧ですよね。

 

玄関先とベランダ側に1,000円程度の花を配置

空き物件は殺風景になりがちなので、花を置いておくことで、少しだけ和らぎます。

 

キッチンにアメなど

小さな子どもさんが内見にいらっしゃる場合は、アメなどがあると喜んでもらえます。「ご自由にお召し上がりください」などポップなどもあるといいですね。

備品にポップで説明を

玄関のテレビドアホンなどに「不審者・営業マン対策に良いですよ」など説明が入ると、強みがアピールできて良いですよね。

洗面台、ウオシュレット、システムキッチン等、特に新調したものがあれば、「今回特別に新品を・・・」など説明があると、内見者のポイントアップです。

クロスも張り替えたら「張り替えた」とPRしておきたいところです。余談ですが、張り替えの際、普通4面同じクロスで張り替えますが、傷んでいる面が1面のみという場合は、思い切って1面のみ、違う色でワンポイントだけ張り替えという手もあります。費用が少し抑えられますし、意外と喜んでもらえたりします。

水道(トイレ、ふろ、キッチン)の水は事前に流す

赤水がでたりすることもあるので、事前に流しておきましょう。またトイレは清掃後に「消毒済」の紙を貼っておくといいですね。自作できますよ。

 

お礼状を置いておく

「内見の方へ、大家の〇〇です。ありがとうございます。ゆっくり見ていって...」といった内容のお礼状を置いておくのもいいですね。

 

こうやって、内見の事前の準備をしっかりやっておくと、決定率が大幅にアップします。そうすると、不動産会社に「〇〇さんの物件ならほぼ決まる」というイメージを持ってもらえます。となると、不動産会社に優先的に内見者を案内してもらえやすくなります。

好循環ですよね。

良い不動産会社と良い関係を

空き室対策について、2回目。今回は大家さんが付き合うべき不動産会社の話です。

近いことは大切

まず、私の考える良い不動産会社とは、地域にしっかり密着している会社です。決して大手である必要はありません。自分の所有している物件にある程度近い不動産会社をいくつかピックアップしてみてください。近いことは大切です。気軽に案内してもらえるからです。

ホームページがしっかりしているか

ピックアップした中から、それぞれホームページを見てみましょう。しっかり情報発信をしている不動産会社でしょうか?情報発信のできない不動産会社では、自分の物件を案内する力はありません。さらにそのホームページはスマートフォンで見やすいタイプのホームページでしょうか?時代の流れにきちんと適応しようとしていることは重要です。今の若い方は、パソコンではなくスマートフォンを持っている方の方が多いのです。

ホームページをさらにしっかり見てみましょう。扱っている物件数は一定程度ありますか?基本的に人間は選択肢がある程度あるところから選びたがります。多すぎるのも良くありませんが、少ないよりはマシです。

ここまでで、ピックアップした不動産会社をしっかり絞り込みましょう。

店舗は?スタッフは?

次に、絞り込んだ不動産会社を実際に訪ねてみましょう。

店舗前に紙ベースの情報もしっかり貼ってあって、店舗内に誘引するようになっていたら、合格。中に入っていきましょう。店舗内に何人スタッフがいますか?主任クラスの人はいそうですか?スタッフが少なく、店舗が留守がちになっているようなところはあまり頼りになりません。店舗内に4~5人程度いるところは安心ですね。

接客は親切ですか?自分がまずその不動産会社に良いイメージが持てるのかどうかは重要です。自分が良いイメージを持てれば、長い付き合いの中で不動産会社に常にナイスに接することができます。そうすれば良好な関係が築けますよね。関係が良くなると数ある良い物件の中から自分の物件を優先して案内してくれることもあります。場合によっては、先に印象の悪いよそさまの物件をわざわざ案内しておいて、次に私の物件を紹介して好印象を強くして決めやすくしてくれるなど、かなりありがたいアシストをしてくれることもあります。私は、入居を決めてもらった後、必ず不動産会社にお菓子程度のお礼に行きます。大抵女性の多い職場なので、美味しいお菓子は喜ばれます。

また、信頼できる不動産会社なら、鍵を事前に預けておくこともできます。そうなると、「部屋が見たい」と急に来たお客さんへの対応が不動産会社にとっても楽になるので、案内してもらいやすくなりますよね。

良い不動産会社選びについて、まだまだチェックポイントはありますが、詳しく知りたい方は、気軽に相談ください。

エントランス周りをスッキリと

ご要望の多い空室対策についてシリーズで書いていきます。

今回は、エントランス周りの空室対策について、簡単に解説します。

エントランス周りは、物件の第一印象になるので、とても大事です。

まずは、お金をかけない方法をいくつかご紹介します。

1つ目は、こまめな掃き掃除。

よく吹き溜まりに砂や落ち葉、たばこの吸い殻などが落ちている物件を見ることがあります。特に季節風が吹いた後の落ち葉が隅っこにたまっていたりします。
こまめに掃き掃除をしてあげることが大切です。たまには掃き掃除の後、水できれいに流してあげるとさらに良いです。エントランスがきれいだと、それだけで印象がグッとよくなります。

2つ目は、草抜き。

ほったらかしにしているところはやはり多いですね。
除草剤を使うのも悪くないですが、小さいお子さんのいる家庭が入居している場合は、嫌がられることもありますので、注意が必要です。

3つ目は、ポスティング対策。

入居していない部屋のポストに、チラシがいっぱい入っているのを見かけたことありませんか?ポスティング業者さんの中には、入居しているかどうか確認せずに、ポストに突っ込んでいるようです。これから入居を考えようと思っている人の立場から見れば、これもあまり良い光景ではないですよね。チラシを廃棄しておくことと、入居者がいない部屋のポストには、投函が不要であることを示すサインがあるといいですね。サインの掲示が無理であればポスティング業者にきちんとクレームを入れて、必要のない投函をやめてもらうように話しておくのも良いと思います。私は、自身の不動産を管理する管理会社も運営していますので、管理会社として業者さんにクレームを入れます。大家としてクレームを入れるよりも効力が大きいです。

4つ目は、名札。

できれば、入居しているところがきちんとわかるように、名札を大家さん側で作成して入れておくと良いと思います。私は、入居者さんが引越ししてくる前にきちんと名札を作成してポストに掲示しておきます。引越ししてきた方も、喜んでくれますし、こちらが統一フォーマットで作成するので、統一感がでて、スッキリ見えます。時々警察の方から入居状況を確認されることもありますが、「名札通りです」と回答できますよね。

5つ目は、放置自転車や放置ゴミ。

放置自転車は、錆びたり蜘蛛の巣がはったりして、エントランス周りにあると、それだけで印象を悪くします。自転車を持っている入居者には、専用のシールを貼ってもらいましょう。シールの貼っていない自転車が、長く放置されている場合には、対処することができますよね。入居者がベランダ下などに、タイヤや大型ゴミを置きっぱなしにしている場合は、適切な処理方法をアドバイスできるようにしておきましょう。引越しの時に、持っていかずに残るということを予防できます。こまめに見るということが大事です。

6つ目はプランターなどの演出。

エントランス周りをスッキリさせる一方で、殺風景にならない工夫も欲しいですね。

私はプランターに植えた季節の花を飾り、定期的に入れ替えています。一見お金がかかるように見えますが、自宅に飾っているプランターと定期的に交換しているだけで、あまり費用はかかっていません。

床に置くと、跡が残ってしまうので、写真のように壁に掛けられると良いです。

次に、少し費用のかかる対策です。

定期的な補修について。

私の持っている物件の中に築30年以上経つものがあります。

しかし、定期的に床の塗り替え(歩行用の塗料)をしていますので、古さをそれほど感じさせず、自身で言うのもなんですが、きれいです。

中には、ボロボロになるまで待ってから、大規模な改修をやる方もいらっしゃいますが、入居者さんにとっても大家さんにとっても、あまり良いことではありません。

入居さんもボロボロになるまで放置されたり、いっきに改修になって家賃の値上げを言われたりするのは気持ちの良いことではないし、大家さんにとっても、ボロボロの状態では入居希望者が来ないし、大規模改修だと一時期のキャッシュアウトが大きくなります。

少し費用をかけてでもキレイな状態を維持することが、長い目で見て入居者にも大家さんにもメリットが大きいです。

もっと詳しく知りたい方は、お知らせください。お手伝いいたします。