入居が決まったら

満室経営について4回目。

満室経営を目指すなら、入居者を増やすための取り組みだけでなく、入居者に「ここに決めて良かった」と満足してもらうための取り組みも重要です。

私は、契約が決まったら、入居者の方がすぐに必要なものを準備しておくようにしています。

例えば、市報、ゴミカレンダー、(市の)ゴミ袋、トイレットペーパーに加え、入居ガイドブック、備え付けの電気機器等の取扱説明書等です。

入居ガイドブックには、ガス、水道、電気等の手続きの連絡先や緊急連絡先、ゴミ出しのルール、身近な公共施設や病院の住所・連絡先、お買い物に便利なマップなど、生活に必要な情報を整理して記載しています。

ウェルカムバスケット

日頃のちょっとした気遣いも重要です。

例えば、台風が接近しているのであれば、携帯にショートメールで洗濯物などベランダに出しているものへの注意を促したり、何か変化に気づいたときは、連絡するようにしています。

また、年に一度、年賀はがきも送るようにしています。

長く住んでもらっている人には、お礼という体裁で、設備の更新などを行うことがあります。経年劣化でいずれ更新が必要なものも、お礼という形で更新をすれば、入居者の方も喜んでくれます。

畳や襖の貼替も同じようにやるといいかと思います。入居後はどんな様子で部屋を使っているのか見えませんので、確認する良い機会にもなります。

入居ガイドブックの一部

内見の成約率を上げる事前準備

空き室対策について、3回目。

今回は成約率を上げるための事前準備について。

自身の物件に内見の予定がある場合は、しっかりと準備しておきたいところです。

私が必ずやっているのは、

 

事前に窓を開けて風を通しておく

特に夏は閉めたままだと、モワっとしますので、しっかり風を通しておきたいですね。

 

スリッパを用意しておいてあげる

私の物件は、ファミリータイプですので、夫婦用と子供用のスリッパを準備しておきます。

間取り図の拡大版とバインダーとスケール・ペン

既に持っている家具などが入るのかどうか、間取り図とスケールがあれば、その場で確認できます。メモもあれば完璧ですよね。

 

玄関先とベランダ側に1,000円程度の花を配置

空き物件は殺風景になりがちなので、花を置いておくことで、少しだけ和らぎます。

 

キッチンにアメなど

小さな子どもさんが内見にいらっしゃる場合は、アメなどがあると喜んでもらえます。「ご自由にお召し上がりください」などポップなどもあるといいですね。

備品にポップで説明を

玄関のテレビドアホンなどに「不審者・営業マン対策に良いですよ」など説明が入ると、強みがアピールできて良いですよね。

洗面台、ウオシュレット、システムキッチン等、特に新調したものがあれば、「今回特別に新品を・・・」など説明があると、内見者のポイントアップです。

クロスも張り替えたら「張り替えた」とPRしておきたいところです。余談ですが、張り替えの際、普通4面同じクロスで張り替えますが、傷んでいる面が1面のみという場合は、思い切って1面のみ、違う色でワンポイントだけ張り替えという手もあります。費用が少し抑えられますし、意外と喜んでもらえたりします。

水道(トイレ、ふろ、キッチン)の水は事前に流す

赤水がでたりすることもあるので、事前に流しておきましょう。またトイレは清掃後に「消毒済」の紙を貼っておくといいですね。自作できますよ。

 

お礼状を置いておく

「内見の方へ、大家の〇〇です。ありがとうございます。ゆっくり見ていって...」といった内容のお礼状を置いておくのもいいですね。

 

こうやって、内見の事前の準備をしっかりやっておくと、決定率が大幅にアップします。そうすると、不動産会社に「〇〇さんの物件ならほぼ決まる」というイメージを持ってもらえます。となると、不動産会社に優先的に内見者を案内してもらえやすくなります。

好循環ですよね。

良い不動産会社と良い関係を

空き室対策について、2回目。今回は大家さんが付き合うべき不動産会社の話です。

近いことは大切

まず、私の考える良い不動産会社とは、地域にしっかり密着している会社です。決して大手である必要はありません。自分の所有している物件にある程度近い不動産会社をいくつかピックアップしてみてください。近いことは大切です。気軽に案内してもらえるからです。

ホームページがしっかりしているか

ピックアップした中から、それぞれホームページを見てみましょう。しっかり情報発信をしている不動産会社でしょうか?情報発信のできない不動産会社では、自分の物件を案内する力はありません。さらにそのホームページはスマートフォンで見やすいタイプのホームページでしょうか?時代の流れにきちんと適応しようとしていることは重要です。今の若い方は、パソコンではなくスマートフォンを持っている方の方が多いのです。

ホームページをさらにしっかり見てみましょう。扱っている物件数は一定程度ありますか?基本的に人間は選択肢がある程度あるところから選びたがります。多すぎるのも良くありませんが、少ないよりはマシです。

ここまでで、ピックアップした不動産会社をしっかり絞り込みましょう。

店舗は?スタッフは?

次に、絞り込んだ不動産会社を実際に訪ねてみましょう。

店舗前に紙ベースの情報もしっかり貼ってあって、店舗内に誘引するようになっていたら、合格。中に入っていきましょう。店舗内に何人スタッフがいますか?主任クラスの人はいそうですか?スタッフが少なく、店舗が留守がちになっているようなところはあまり頼りになりません。店舗内に4~5人程度いるところは安心ですね。

接客は親切ですか?自分がまずその不動産会社に良いイメージが持てるのかどうかは重要です。自分が良いイメージを持てれば、長い付き合いの中で不動産会社に常にナイスに接することができます。そうすれば良好な関係が築けますよね。関係が良くなると数ある良い物件の中から自分の物件を優先して案内してくれることもあります。場合によっては、先に印象の悪いよそさまの物件をわざわざ案内しておいて、次に私の物件を紹介して好印象を強くして決めやすくしてくれるなど、かなりありがたいアシストをしてくれることもあります。私は、入居を決めてもらった後、必ず不動産会社にお菓子程度のお礼に行きます。大抵女性の多い職場なので、美味しいお菓子は喜ばれます。

また、信頼できる不動産会社なら、鍵を事前に預けておくこともできます。そうなると、「部屋が見たい」と急に来たお客さんへの対応が不動産会社にとっても楽になるので、案内してもらいやすくなりますよね。

良い不動産会社選びについて、まだまだチェックポイントはありますが、詳しく知りたい方は、気軽に相談ください。

エントランス周りをスッキリと

ご要望の多い空室対策についてシリーズで書いていきます。

今回は、エントランス周りの空室対策について、簡単に解説します。

エントランス周りは、物件の第一印象になるので、とても大事です。

まずは、お金をかけない方法をいくつかご紹介します。

1つ目は、こまめな掃き掃除。

よく吹き溜まりに砂や落ち葉、たばこの吸い殻などが落ちている物件を見ることがあります。特に季節風が吹いた後の落ち葉が隅っこにたまっていたりします。
こまめに掃き掃除をしてあげることが大切です。たまには掃き掃除の後、水できれいに流してあげるとさらに良いです。エントランスがきれいだと、それだけで印象がグッとよくなります。

2つ目は、草抜き。

ほったらかしにしているところはやはり多いですね。
除草剤を使うのも悪くないですが、小さいお子さんのいる家庭が入居している場合は、嫌がられることもありますので、注意が必要です。

3つ目は、ポスティング対策。

入居していない部屋のポストに、チラシがいっぱい入っているのを見かけたことありませんか?ポスティング業者さんの中には、入居しているかどうか確認せずに、ポストに突っ込んでいるようです。これから入居を考えようと思っている人の立場から見れば、これもあまり良い光景ではないですよね。チラシを廃棄しておくことと、入居者がいない部屋のポストには、投函が不要であることを示すサインがあるといいですね。サインの掲示が無理であればポスティング業者にきちんとクレームを入れて、必要のない投函をやめてもらうように話しておくのも良いと思います。私は、自身の不動産を管理する管理会社も運営していますので、管理会社として業者さんにクレームを入れます。大家としてクレームを入れるよりも効力が大きいです。

4つ目は、名札。

できれば、入居しているところがきちんとわかるように、名札を大家さん側で作成して入れておくと良いと思います。私は、入居者さんが引越ししてくる前にきちんと名札を作成してポストに掲示しておきます。引越ししてきた方も、喜んでくれますし、こちらが統一フォーマットで作成するので、統一感がでて、スッキリ見えます。時々警察の方から入居状況を確認されることもありますが、「名札通りです」と回答できますよね。

5つ目は、放置自転車や放置ゴミ。

放置自転車は、錆びたり蜘蛛の巣がはったりして、エントランス周りにあると、それだけで印象を悪くします。自転車を持っている入居者には、専用のシールを貼ってもらいましょう。シールの貼っていない自転車が、長く放置されている場合には、対処することができますよね。入居者がベランダ下などに、タイヤや大型ゴミを置きっぱなしにしている場合は、適切な処理方法をアドバイスできるようにしておきましょう。引越しの時に、持っていかずに残るということを予防できます。こまめに見るということが大事です。

6つ目はプランターなどの演出。

エントランス周りをスッキリさせる一方で、殺風景にならない工夫も欲しいですね。

私はプランターに植えた季節の花を飾り、定期的に入れ替えています。一見お金がかかるように見えますが、自宅に飾っているプランターと定期的に交換しているだけで、あまり費用はかかっていません。

床に置くと、跡が残ってしまうので、写真のように壁に掛けられると良いです。

次に、少し費用のかかる対策です。

定期的な補修について。

私の持っている物件の中に築30年以上経つものがあります。

しかし、定期的に床の塗り替え(歩行用の塗料)をしていますので、古さをそれほど感じさせず、自身で言うのもなんですが、きれいです。

中には、ボロボロになるまで待ってから、大規模な改修をやる方もいらっしゃいますが、入居者さんにとっても大家さんにとっても、あまり良いことではありません。

入居さんもボロボロになるまで放置されたり、いっきに改修になって家賃の値上げを言われたりするのは気持ちの良いことではないし、大家さんにとっても、ボロボロの状態では入居希望者が来ないし、大規模改修だと一時期のキャッシュアウトが大きくなります。

少し費用をかけてでもキレイな状態を維持することが、長い目で見て入居者にも大家さんにもメリットが大きいです。

もっと詳しく知りたい方は、お知らせください。お手伝いいたします。

【DVD】税理士先生が「顧問料を3ヶ月で2倍」にして、 しかも相続専門税理士になる方法

税理士の先生が賃貸アパート・マンションオーナーの「空室の問題を解決」して顧問料をアップするためのノウハウが詰まったDVDです。

◆収録内容
オープニング
1.税理士事務所の将来像
2.税理士・会計士が消えた国がある!
3.不動産オーナーの顧問料の相場は?
4.勝ち組税理士事務所とは!
5.日本の賃貸住宅の現状
6.不動産の問題は相続の問題
7.賃貸アパート・マンションの現状
8.空室対策5つの原則とは
①イメージアップ
②良い不動産会社を選ぶ
③不動産会社と信頼関係を作る
④内見者の成約率を上げる
⑤入居者の満足度アップ
9.まとめ

◆価格

14,800⇒9,800円

◆お申込み

下のフォームよりお申込みください。

お支払い方法など改めてメールでお知らせいたします。

FAX申込み

下のリンクからPDFをプリントアウトして、必要事項を記入の上、FAXください。

こちら

クリックしてもページが開かない場合は、「こちら」を右クリックして「新しいウィンドウで開く」を選んでください。

【3月5日】アパート・マンションの 空室 に困っている 地主さん・大家さんのための相続相談会★無料★

◆ 賃貸住宅(アパート・マンション)の空室について

・アパート・マンションの空室が埋まらなくて困っている。

・入居者の苦情が多い、もう疲れた。

・最近は不動産会社から何の連絡もない。

・アパートを子供に相続させたくない、かわいそう。

・「家賃を下げなければダメ!」と言われている、なぜか!?

・今、大手メーカーから提案されている。

・もう不動産会社はあてにならない・・・

・好きな有名俳優が宣伝している!が、、、?

・このままでは「ローンが払えない!」

・35年一括借上って!本当なのか!?

・修繕費ばかりかかっている。結局、お金が残っていない。

・一括借上のメリット、デメリットを教えて。

・お金をかけない空室対策とは?

・銀行員もすすめるが・・・

・家賃保証と言うことばを鵜呑みにして後悔している。

・家賃保証の金額が下がった!

・空室が多いのでアパートを売りたい。

・建築して5年目なのにもう「さび」が目立つ!

● 相続について

・相続税が心配!不動産が多く預貯金がない、子供に迷惑をかけたくないが・・・
・実家を相続したが、「管理できない!固定資産税もかかる、売って欲しい。」
・不動産があるので、子供3人に公平に分割できないと思う、どうすれば良い?
・遊休の土地がある、売却するのがよいのか、他に活用法があればアドバイスしてほしい。
・兄弟の一人が勝手に相続の手続きを進めている、言うことを聞いてくれない。
・亡くなった親の預貯金があるはずだが、同居していた兄弟が教えてくれない。
・不動産を利用して相続税が安くなると聞いた。しかし、「アパート建設は絶対イヤダ!」

◆ 不動産について

・土地建物の名義変更は何時するのか?
・相続した土地は兄弟の共有名義なので困っている!
・土地を相続したが必要ないので、売却したい。
・いま、大手メーカーからアパートを提案されている。
・元気なうちにお隣と境界を確定したい。
・駐車場の固定資産税が高い、何とかしたい。
・歳をとって農地の管理ができなくなった。
・ハウスメーカーが言っている土地活用って、結局「アパートを建てましょう」ってことだよね、もういいよ!

■ 遺言ついて

・わたしは遺言を書いた方が良いのか?
・不動産がある、遺言を書くべきか。
・財産が少なくても遺言を書くべき?
・自筆証書と公正証書遺言があると聞いた。
・遺言書を作りたいがお金をかけたくない。
・遺言書があることで「かえってトラブルに・・・
・離婚している。子供は別れた相手に・・・

★ 相続税について

・そもそも、うちは相続税がかかるのか?
・土地の評価で相続税を下げる方法があると聞いた。
・財産の多くが土地だ、現金がないので相続税が・・・
・今の税理士さんは不動産に詳しくない!
・固定資産税を安くする方法があると聞いた!
・相続発生後でも相続税を安くする方法があると聞いた。

★ 贈与について

・毎年110 万円子供や孫に贈与したい。
・生命保険を使った贈与をしたい。
・相続対策に生命保険の贈与がいいと聞いた。
・贈与の証拠を残す方法とは?
・贈与税の配偶者控除を使いたい。
・長年連れ添った妻に自宅を贈与したいが、税金が・・・
・介護の世話になったお嫁さんにお金をあげたい。
・相続税を減らすのに贈与が一番良いと聞いた。

1級建築士/相続士(上級)/測量士/不動産コンサルタント/宅地建物取引士/住宅ローンアドバイザーなどの専門家が、分かりやすく、ていねいにご説明します!

※ 当社では相続業務を提携していただける事務所様を募集しています。お気軽にご連絡下さい。

◆開催概要

時間:10:00~17:00

費用:無料(予約制)

会場:北九州市立商工貿易会館7階

(シティプラザ)モノレール旦過駅徒歩1分

主催:有限会社 エス・アイ・プラン

相続コーディネートセンター

【特典】全員におひとつプレゼント!

・今すぐできる「空室対策チェックシート」(全8頁)

・固定資産税をとことん安くする方法(全22頁)

・空室対策マル秘マニュアル(全12頁)

・お金をかけないリフォーム診断 (北九州市限定)

・空室を3月末までに埋める経営診断 (北九州市限定)

 

★専門家代表

エス・アイ・プラン
内山 稔

山口県生まれ。自身も2度、相続税を
納めている。不動産を利用した相続対
策で6,110 万円の試算額を半分にした
経験がある。所有する築30年の賃貸
マンションは通算入居稼働率97,3%で
ある。「固定資産税を下げる方法」「土
地の測量費100 万円をタダでする方法
など」の相談にのっている。

6名様限定!北九州市でアパート・マンションの空室に悩んでいる 地主さん・大家さんのための相続無料相談会(2/16)

2月16日(木)
時間:10:00~17:00
会場:北九州市立商工貿易会館7階
(シティプラザ)モノレール旦過駅徒歩1分
主催:有限会社 エス・アイ・プラン
相続コーディネートセンター

相続士(上級)/1級建築士/測量士/不動産コンサルタント/宅地建物取引士/
住宅ローンアドバイザーなどの専門家が、分かりやすく、ていねいにご説明します!

● 相続について
・相続税が心配、預貯金がない!
・実家を相続したが、管理できない!売却したい。売って欲しい。
・不動産があるので、公平に分割できないと思う、どうすれば良い?
・遊休の土地がある、売却するか、他に良い活用法をアドバイスしてほしい。
・兄弟の一人が勝手に相続の手続きを進めている、言うことをきかない。
・もっと財産(預貯金)があるはずだが、同居していた兄弟が教えてくれない。
・不動産を利用して相続税が安くなると聞いた。しかし、「アパートはダメ」と聞いた。
・空室があるアパートは相続したくない。

◆ 不動産について
・土地建物の名義変更は何時するのか?
・相続した土地は兄弟の共有名義なので何もできない、困っている!
・土地を相続したが必要ないので、売却したい。いま、アパートを提案されている。
・元気なうちに境界を確定したい。
・歳をとって農地の管理ができなくなった。

★ 相続税について
・そもそも、うちは相続税がかかるのか?
・土地の評価で相続税を下げる方法があると聞いた。
・財産の多くが土地だ。今の税理士さんは不動産に詳しいのか?回答がない。
・固定資産税を安くする方法があると聞いた!
・相続発生後でも相続税を安くする方法があると聞いた。

■ 遺言ついて
・わたしは遺言を書いた方が良いのか?
・不動産がある、遺言を書くべきか。
・財産が少なくても遺言を書くべき?
・自筆証書と公正証書遺言があると聞いたが、どちらが良い?お金をかけたくない。
・遺言書を書くことによって「かえってトラブルになる場合がある」と聞いた、なぜ!
・無料 ・離婚している。子供は別れた相手に、、、

★ 贈与について
・毎年110 万円子供や孫に贈与したい。
・贈与したほうが、相続税より安くなると聞いた、「限界税率」とか言っていた、何のこと?
・生命保険を使った贈与をしたい。
・相続対策に生命保険の贈与がいいと聞いた。
・贈与の証拠を残す方法とは?
・贈与税の配偶者控除を使いたい。

◆ 空室について
・数年前からアパート・マンションの空室が埋まらなくて困っている。
・最近は不動産会社から何の連絡もない。
・「家賃を下げなければダメ!」と言われている、なぜか!?
・もう不動産会社はあてにならない。
・このままでは「ローンが払えない」
・アパートは修繕費ばかりかかって、結局お金が残っていない。
・お金をかけない空室対策とは?
・家賃保証と言うことばを鵜呑みにして後悔している、保証金額が下がった!
・空室が多いのでアパートを売りたい。
・入居者の苦情が多い、もう疲れた。
・アパートを子供に相続させたくない。
・今、大手メーカーから提案されている。
・好きな有名俳優が宣伝している!が、、、?
・35 年一括借上って!本当なのか!?
・一括借上のメリット、デメリットを教えて。

相続コーディネーター 専門家代表 内山稔

山口県下関生まれ。自身も2度、相続税を納めている。不動産を
利用した相続対策で税額を半分にした経験がある。郊外に所有する築30年の賃貸マンションは
通算入居稼働率が97.3%である。相続士(上級)/1級建築士など多くの資格保持者
エス・アイ・プラン 代表者

 

第8回 【原則の5つ目は、入居者の満足度アップ(後半)】

シリーズ【空室に悩む大家さんが満室にして収入アップする5つの原則】


29年間自主管理で 『通算入居稼働率97.3%』 の空室対策5つの原則を公開しています。

トップページ

第8回【空室に悩む大家さんが満室経営して収入アップする5つの原則】

みなさんこんにちは

エス・アイ・プランの内山です。

【空室に悩む大家さんが満室経営して収入アップする5つの原則】

今回の動画は8回目です。

この動画ではお金をかけない賃貸アパート・マンションの空室対策についてお話しています。

「空室対策のワンポイント動画」を、毎回3分~5分程度にまとめてお話して行きます。

 

私が提唱する5つの原則の⑤つ目をお伝えします。

5つの原則の⑤つ目とは

原則の⑤:入居者の満足度アップ  —- 後半

 

前回の動画で入居者の満足度アップの一部をお話しました。

今回は続きをお話します。

たとえば、入居5年目とか10年目に設備のプレゼントをすることです。

以前10年目の方に全室の畳の表替え、他には襖全部張り替えなんてしました。ね。

これって、こちらにも結構メリットがあります。

10年入居された方の部屋の中って結構痛んでいます。

その時、室内をチェックする口実ができます。

長く住んでいると入居者の過失で壊したり、調子が悪いのをそのままにしているなんて良くあるんですね。

でも、その時に「ついでに修理しましょう」と言えば恩義を感じてくれます。

その時にこの様に言うのがミソです。

○○さんには、

「長く住んでもらっていますし、今後も長く丁寧に住んでもらいたいので良いですよ、でももし今後は調子が悪くなったら早めに声をかけて下さいね」と言うのです。

 

それ以外では、

そろそろ、この様な設備をつけるべきだなと思った物は速やかに交換してきました。

 

例えば、

インターホンをテレビドアホンに変えたり

トイレの便座をウォッシュレットに交換しています。大家である私のサービスです。

入居者の中には建築後ずっと28年以上住んでいる方もいますし、当然と思っています。

但し、設備の交換は一度にしないほうがよいです。

人はいい物には直ぐ慣れてしまいます。

 

ですから、

この大家さん「いろいろ気を使ってくれている」と普段から思われていることがポイントです。

あなたがこれらの事を勿体無いと思うのでしたら、今後は少し意識を変える必要があると思います。

私は大きなお金をかけるより小さな修繕や改善を小まめにします。

その方が税務上も有利です。

 

原則の⑤つ目の

「入居者の満足度アップ」を

いうお話をしました。

 

よろしければ画面下にあります。「チャンネル登録」をお願いします。

では、今回はこれで終わります。

ありがとうございました。